Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja bertujuan mewujudkan masyarakat Indonesia yang sejahtera, adil dan makmur melalui pembangunan nasional. Dalam rangka percepatan mewujudkan masyarakat adil dan makmur tersebut dibutuhkan penyederhanaan aturan, penciptaan lapangan kerja, pemberdayaan masyarakat, peningkatan ekosistem investasi, dan percepatan Proyek Strategi Nasional, termasuk peningkatan perlindungan dan kesejahteraan pekerja.
Pengadaan tanah merupakan kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil. Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil.
Setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum membuat rencana pengadaan tanah yang didasarkan pada :
- Rencana tata ruang
- Prioritas pembangunan yang tercantum dalam rencana pembangunan jangka menengah, rencana strategis, dan rencana kerja pemerintah/instansi yang memerlukan tanah
Dalam perencanaan pengadaan tanah, instansi yang memerlukan tanah dapat menunjuk lembaga professional terkait dan/atau ahli. Rencana pengadaan tanah disusun dalam bentuk dokumen perencanaan pengadaan tanah, paling sedikit memuat :
- Maksud dan tujuan rencana pembangunan
- Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang
- Prioritas pembangunan nasional/daerah
- Letak tanah
- Luas tanah yang dibutuhkan
- Gambaran umum status tanah
- Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah
- Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan
- Perkiraan nilai tanah
- Rencana penganggaran
- Preferensi bentuk ganti kerugian
Dokumen perencanaan pengadaan tanah disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup :
- Survey social ekonomi
- Kelayakan lokasi
- Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat
- Perkiraan nilai tanah
- Dampak lingkungan dan dampak social yang mungkin timbul akibat dari pengadaan tanah dan pembangunan
- Studi lain yang diperlukan
Dokumen perencanaan pengadaan tanah ditetapkan oleh pimpinan instansi yang memerlukan tanah atau pejabat yang ditunjuk dan diajukan kepada Gubernur/bupati./walikota. Dokumen pengadaan tanah berlaku untuk jangka waktu 2 (dua) tahun dan bila lebih dari 2 (dua) tahun maka instansi yang memerlukan tanah perlu melakukan pembaruan dokumen.
Dalam persiapan pengadaan tanah, Gubernur melaksanakan tahapan kegiatan persiapan pengadaan tanah setelah menerima dokumen perencanaan pengadaan tanah. Dalam melaksanakan tahapan kegiatan, gubernur akan membentuk Tim Persiapan dalam waktu paling lama 5 (lima) hari sejak dokumen perencanaan pengadaan tanah diterima secara resmi oleh gubernur.
Tim persiapan beranggotakan bupati/wali kota, perangkat daerah provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan di bidang pertanahan dan apabila dianggap perlu dapat melibatkan instansi terkait lainnya. Tim persiapan memiliki tugas seperti:
- Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan
- Melaksanakan pendataan awal lokasi rencana pembangunan
- Melaksanakan konsultasi public rencana pembangunan
- Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan
- Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum
- Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh gubernur
Pelaksanaan pengadaan tanah diselenggarakan oleh Menteri dan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah selaku ketua pelaksana pengadaan tanah. Kepala kantor wilayah dapat menugaskan kepala kantor pertanahan sebagai ketua pelaksana pengadaan tanah, dengan mempertimbangkan efisiensi, efektivitas, kondisi geografis, dan sumber daya manusia, dalam waktu paling lama 2 (dua) hari sejak diterimanya pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah.
Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan pelaksanaan pengadaan tanah kepada kepala kantor wilayah. Pengajuan pelaksanaan dilengkapi dengan :
- Keputusan penetapan lokasi
- Dokumen perencanaan pengadaan tanah
- Data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah
- Data awal masyarakat yang terkena dampak
- Berita acara kesepakatan
- Surat pernyataan pemasangan tanda batas bidang tanah
Dalam penetapan penilai, jasa penilai diadakan oleh instansi yang memerlukan tanah dan ditetapkan oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Adapun tugas dari penilai dalam melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per bidang tanah, meliputi tanah, ruang atas tanah dan ruang bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah dan kerugian lain yang dapat dinilai.
Penilai atau penilai public dapat melaksanakan tugasnya setelah menerima salinan dokumen perencanaan, daftar nominative dan peta bidang tanah, dari ketua pelaksana pengadaan tanah yang dituangkan dalam berita acara. Penilai atau penilai public harus menyelesaikan tugas dengan waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak berita acara ditandatangani. Adapun tugas seorang Penilai dalam melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per bidang tanah yang meliputi tanah, ruang tas tanah, ruang bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah dan kerugian lain yang dapat dinilai. Dan dalam melakukan tugasnya, penilai dapat meminta informasi dan/atau data yang mendukung penilaian besarnya ganti kerugian bidang perbidang tanah kepada instansi terkait.
Ganti kerugian yang dinilai oleh penilai atau penilai public merupakan nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dengan mempertimbangkan masa tunggu pada saat pembayaran ganti rugi. Besarnya nilai ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian penilai yang bersifat final dan mengikat. Pelaksana pengadaan tanah akan mengadakan musyawarah yang didampingi oleh Penilai atau Penilai Publik dan Instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak hasil penilaian dari penilai diterima oleh ketua pelaksana pengadaan tanah.
Hasil kesepakatan dalam musyawarah akan menjadi dasar pemberian ganti kerugian kepada pihak yang berhak yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan. Ganti kerugian dapat diberikan dalam bentuk uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham dan bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
Instansi yang memerlukan tanah dapat mengajukan permohonan penitipan ganti kerugian kepada ketua Pengadilan Negeri pada wilayah lokasi pembangunan untuk kepentingan umum. Permohonan penitipan ganti kerugian dilakukan karena :
- Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian berdasarkan hasil musyawarah dan tidak mengajukan keberatan ke Pengadilan Negeri
- Pihak yang Berhak menolak besarnya ganti kerugian berdasarkan putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang telah berkekuatan hokum tetap
- Pihak yang Berhak tidak diketahui keberadaannya
- Objek pengadaan tanah yang akan diberikan ganti kerugian (sedang menjadi objek perkara dipengadilan, masih dipersengketakan kepemilikannya, diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang, menjadi jaminan di bank)
Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh pihak yang berhak kepada negara di hadapan kepala kantor pertanahan setempat atau pejabat yang ditunjuk oleh ketua pelaksana pengadaan tanah. Pelepasan hak objek pengadaan tanah dibuat dalam berita acara pelepasan hak objek pengadaan tanah. Dalam pelaksanaan pelepasan hak objek pengadaan tanah, pelaksana pengadaan tanah harus :
- Menyiapkan surat pernyataan pelepasan/penyerahan hak atas tanah atau penyerahan tanag dan/atau bangunan, dan/atau tanaman, dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah
- Menarik bukti penguasaan atau kepemilikan objek pengadaan tanah dari pihak yang berhak
- Memberikan tanda terima pelepasan
- Membubuhi tanggal, paraf, dan cap pada sertifikat dan buku tanah bukti kepemilikan yang sudah dilepaskan kepada Negara, yang dilakukan secara manual atau elektronik
Sedangkan pihak yang Berhak atau kuasanya wajib untuk :
- Menandatangani surat pernyataan pelepasan/penyerahan Hak Atas Tanah atau penyerahan tanah dan/atau bangunan, tanaman, benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah
- Menandatangani surat pernyataan tanggung jawab mutlak pihak yang berhak terhadap kebenaran dan keabsahan bukti penguasaan atau kepemilikan objek pengadaan tanah
- Menandatangani berita acara pelepasan hak, dan
- Menyerahkan Salinan/fotokopi identitas diri atau identitas kuasanya
Penyerahan hasil pengadaan tanah berupa bidang tanah dan dokumen pengadaan tanah dengan penandatanganan berita acara penyerahan hasil pengadaan tanag dan penyerahan dapat dilakukan secara bertahap dengan berita acara selanjutnya dipergunakan oleh Instansi yang memerlukan tanag untuk pensertipikatan. Pensertipikatan wajib dilakukan oleh instansi yang memerlukan tanah dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak penyerahan hasil pengadaan tanah.