Peraturan pelaksana Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja akan menjadi kebijakan strategis nasional yang akan mengatur secara rinci pengaturan dalam Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Secara menyeluruh, arahan kebijakan dalam penguatan Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Saturan Rumah Susun, Pemberian hak pada Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah, termasuk percepatan Pendaftaran Tanah berbasis elektronik adalah untuk mengatasi berbagai hambatan dan tantangan birokrasi dan regulasi yang menghambat pertumbuhan ekonomi dan bisnis di Indonesia.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, menyatukan (omnibus law), mengharmoniskan, mensinkronkan, memperbarui dan mencabut ketentuan yang sudah tidak relevan berdasarkan Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja antara lain Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Hak Guna Usaha
Hak guna usaha dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia dan badan hokum yang didirikan menurut hokum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Pemegang hak guna usaha yang tidak lagi memenuhi syarat, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna usaha kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan haknya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak tersebut hapus karena hokum.
Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha yaitu Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan. Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun dan diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan dan pembaruan, Tanah hak guna usaha kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah Hak Pengelolaan. Tanah yang dikuasai langsung oleh negara,penataan kembali penggunaan, pemanfaatan dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan :
- Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
- Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
- Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang
- Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum
- Sumber daya alam dan lingkungan hidup
- Keadaan tanag dan masyarakat sekitar
Hak guna usaha di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Hak guna usaha di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Keputusan tersebut dapat dibuat secara elektronik.
Pemberian hak guna usaha wajib di daftarkan pada kantor pertanahan. Hak guna usaha terjadi sejak didaftar oleh kantor pertanahan dan pemegang hak guna usaha diberikan sertipikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak.
Hak guna usaha di atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak, apabila memenuhi syarat :
- Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
- Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
- Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang
- Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum
Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna usaha dapat ediajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna usaha. Permohonan pembaruan hak guna usaha diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna usaha. Jika hak guna usaha di atas tanah hak pengelolaan maka jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Perpanjangan atau pembaruan hak guna usaha wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.
hak guna usaha dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggunagan. Hak guna usaha dapat beralih, dialihkan atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah haknya. Pelepasan hak guna usaha dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.
Hak Guna Bangunan
Ada 3 jenis tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan, yaitu Tanah negara, Tanah hak pengelolaan dan Tanah hak milik. Hak guna bangunan di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Hak guna bangunan di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan dan pembaruan, Tanah hak guna bangunan kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan. Tanah yang dikuasai oleh negara, penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan :
- Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
- Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
- Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang
- Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum
- Sumber daya alam dan lingkungan hidup
- Keadaan tanah dan masyarakat sekitar
Hak guna bangunan di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Hak guna bangunan di atas hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah.
Pemberian hak guna bangunan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Hak guna bangunan di atas tanah negara, diatas tanah hak pengelolaan atau di atas tanah hak milik terjadi sejak didaftarkan oleh kantor pertanahan. Hak guna bangunan di atas tanah hak milik mengikat pihak ketiga sejak didaftar oleh kantor Pertanahan. Pemegang hak guna bangunan diberikan sertipikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak.
Hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak guna bangunan apabila memenuhi syarat dan mendapatkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Atas kesepakatan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemegang hak milik, hak guna bangunan di atas tanah hak milik dapat diperbarui dengan pemberian hak guna bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut harus didaftarkan pada kantor pertanahan.
Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan. Permohonan pembaruan hak guna bangunan di ajukan paling alam 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
Pemberian hak guna bangunan bagi satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah :
- Hak guna bangunan di atas tanah negara, dapat diberikan sekaligus dengan perpanjanganhaknya setelah mendapat sertifikat laik fungsi
- Hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan, dapat diberikan perpanjangan dan pembaruan hak setelah mendapat sertifikat laik fungsi
Jika bangunan di atas tanah hak pengelolaan maka jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Perpanjangan atau pembaruan hak guna bangunan juga wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.
Sama halnya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan juga dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Hak guna bangunan dapat beralih, dialihkan atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah haknya. Pelepasan hak guna bangunan dibuat oleh dan dihadapkan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada menteri.
Hak Pakai Atas Tanah
Hak pakai atas tanah terdiri dari hak pakai dengan jangka waktu dan hak pakai selama dipergunakan. Hak pakai dengan jangka waktu diberikan kepada Warga Negara Indonesia, badan hokum yang didirikan menurut hokum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hokum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan social, dan Orang asing. Hak pakai selama dipergunakan diberikan kepada instansi Pemerintahan Pusat, Pemerintah Daerah, Pemerintah desa, dan perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai dengan jangka terdiri dari Tanah Negara, Tanah Hak Milik dan Tanah Hak Pengelolaan. Sedangkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai selama dipergunakan terdiri dari Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan.
Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Sedangkan Hak Pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak milik. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan, Tanah hak pakai kembali menjadi tanah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan. Tanah yang dikuasai langsung oleh negara, penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan :
- Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
- Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
- Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang
- Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum
- Sumber daya alam dan lingkungan hidup
- Keadaan tanah dan masyarakat sekitar
Hak pakai atas tanah diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Hak pakai di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan. Hak pakai di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pemegang hak pakai diberikan sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.
Hak pakai di atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak pakai apabila memenuhi syarat dan mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Atas kesepakatan antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik, hak pakai di atas tanah hak milik dapat diperbarui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Hak pakai dengan jangka waktu dapat beralih, dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain atau diubah haknya. Sedangkan hak pakai selama dipergunakan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, tidak dapat beralih, dialihkan kepada pihak lain atau diubah haknya. Hak pakai selama dipergunakan hanya dapat dilepaskan kepada pihak yang memenuhi syarat, dan pelepasan dibuat oleh dan dihadapkan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.